Investissement locatif loi Pinel

Le dispositif Pinel d’investissement locatif

Un investissement locatif permet d’acquérir un patrimoine immobilier neuf pour générer un revenu complémentaire grâce aux loyers. Pour vous y aider, la loi Pinel offre un dispositif fiscal intéressant : vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat.

Ainsi grâce à la loi Pinel, il devient possible d’investir sans apport puisque les et les loyers couvrent une partie des mensualités de votre crédit bancaire.

Comment choisir un bien immobilier neuf pour investir ?

Vous souhaiteriez bénéficier du dispositif Pinel et louer un logement rapidement ?

1. Cerner les attraits de la ville et sa population

Tout d’abord, il est important d’investir dans une ville dynamique qui saura attirer les locataires (étudiants, jeunes actifs, familles…). Votre objectif? Louer votre bien immobilier sans période d'inoccupation. Pour cela, une étude de la commune d’implantation est primordiale. Edens Conseil possède la connaissance du terrain et des zones géographiques au meilleur rendement locatif.

2. Se mettre dans la tête du locataire

Ne cherchez pas forcément l’appartement dans lequel vous auriez souhaité habiter. Pensez au potentiel du bien locatif, au montant du loyer qu’il peut représenter et au type de public que vous voudriez accueillir. Le meilleur moyen de se faire une idée est toujours de visiter avant l’achat !

3. Ne pas placer tous ses fonds dans un seul programme immobilier neuf

Enfin, pour une rentabilité maximale, il vaut toujours mieux investir dans plusieurs petits logements plutôt que dans un seul bien de grande taille. Vous multipliez les locataires et réduisez les risques d’impayés. De plus, plusieurs petits loyers réunis rapportent souvent plus qu’un seul loyer. Enfin, à la revente, vos différents biens immobiliers vous permettront d’obtenir d’autant plus de plus-value.

Bénéficier de la loi Pinel et de réductions d’impôts

Quel est le principe de la loi Pinel?

Le principe de la loi Pinel, c'est de faire bénéficier d’une défiscalisation aux acquéreurs de biens immobiliers neufs s’ils s’engagent à les mettre en location. Cela vise à encourager la construction de biens dans des localisations où la demande est supérieure à l’offre mais aussi de rendre ces locations accessibles à des foyers moyens et modestes.

Le dispositif Pinel consiste en une défiscalisation qui dépend de la durée de mise en location. La réduction d’impôt est de :

  • 12% pour une mise en location de 6 ans
  • 18% si elle dure 9 ans
  • 21% pour une location de 12 ans

Bon à savoir:

1. Notre conseil? S’engager à une durée de 6 ans afin de gagner en liberté, quitte à prolonger ensuite.
2. La base de calcul est plafonnée à 300 000€. La plus haute réduction est de 63 000€ sur 12 ans

Néanmoins, le dispositif Pinel est soumis à des conditions: il concerne un bien acheté neuf et dépend du type de bien immobilier, de sa localisation géographique, du prix du loyer et des ressources du locataire. Ainsi, le prix du loyer et les conditions de ressources des locataires sont plafonnés.

Le dispositif Pinel est-il limité dans le temps ?

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 étend le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022. Il sera également reconduit en 2023 et 2024 mais avec des réductions dégressives.

Quelles sont les zones géographiques éligibles ?

La réduction fiscale est réservée aux logements des zones ayant un déséquilibre entre offre et demande. Le classement des communes par zones géographique est disponible sur le site du Ministère de l’écologie.

Les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) ont des logements qui peuvent aussi bénéficier de la loi Pinel. Elles sont énumérées sur le site du Ministère des armées.

Que signifie la condition d’habitation neuve ?

Ceci concerne les logements vendus sur plan (nommé VEFA), les maisons à construire ou les appartements intégrés à des immeubles rénovés et assimilés au neuf. Mais rassurez-vous ! Les investissements locatifs réalisés par une SCPI peuvent également bénéficier du dispositif Pinel.

Cependant, les réductions fiscales de la loi Pinel ne concernent pas les villas individuelles construites dans une copropriété ou les villas construites de manière jumelée ou en bande.

Puis-je louer mon bien neuf à une connaissance?

Vous pouvez totalement louer à un ami voire à un membre de votre famille si vos foyers fiscaux sont séparés et que le locataire a un niveau de ressource respectant les plafonds. Ainsi, des parents peuvent peuvent loger leurs enfants dans un appartement acheté à des fins d'investissement locatif dès que ceux-ci ne font pas partie du même foyer fiscal.

Quels sont les critères environnementaux à respecter?

Le logement acquis doit respecter des conditions de performances énergétiques fixées par le Code général des impôts. Après achat, le logement devra être contrôlé par un expert pour bénéficier du label HPE (hautes performances énergétiques rénovation) et le label BBC (bâtiments basse consommation énergétique).

Afin d’investir avec sécurité, il est important de se renseigner sur les conditions des labels BBC et HPE. Les critères de consommation d’énergie primaire varient de plus selon la zone géographique des biens. Le fait que le contrôle se fasse après l’achat représente donc un risque non négligeable.

De plus, un logement neuf ou construit ne doit pas respecter les exactes mêmes règles que les logements existants faisant l’objet de travaux les assimilant à des logements neufs. Un accompagnement par des professionnels peut vous permettre de bien comprendre les enjeux et de faire les bons choix.

Comment sont fixés les plafonds des loyers mensuels ?

Ces plafonds sont fixés par mètre carré selon les zones géographiques répertoriées. Ils évoluent donc en fonction de la surface de l’habitation. Le plafond se calcule en prenant en compte la surface utile du logement, un coefficient multiplicateur établi par la loi Pinel et le barème de référence inclus dans la loi Pinel.

Ce coefficient multiplicateur est dégressif en fonction de la surface du logement. Quant à la surface utile, elle s’obtient par un calcul entre surface habitable et surface annexes (comme un balcon).

Néanmoins, notons que ces plafonds de loyers peuvent également être réduits localement par arrêté préfectoral.

Car chaque logement et chaque cas est unique, il est très important de se renseigner et de détenir les informations cruciales avant de se décider à l’investissement. Là aussi, Edens Conseil est présent pour vous accompagner et vous faciliter la tâche en vous secondant dans vos démarches d'achat immobilier neuf à Lyon ou dans la région Auvergnes-Rhône-Alpes.

Qu’en est-il des plafonds de ressources des locataires ?

Ces plafonnements dépendent également des zones géographiques des biens immobiliers mais aussi de la composition des foyers locataires (personne seule, en couple ou ayant des individus à charge).

L’apport d’Edens Conseil dans votre investissement locatif

Notre agence immobilière et nos courtiers en prêts immobiliers sont spécialisés dans le crédit bancaire et connaissent les rouages et dispositifs permettant d’obtenir les avantages fiscaux les plus intéressants pour une acquisition immobilière. Notre savoir-faire nous permet de définir votre capacité d’achat et d’optimiser le financement de votre projet immobilier. Vous gagnez en temps et en sérénité !

Ensemble, nous comparons votre endettement et votre revenu mensuel pour sélectionner des biens immobiliers qui vous correspondent et qui sont éligibles à la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Si vous désirez investir, nous vous conseillons également sur l’assurance garantie locative qui vous protège en cas de loyers impayés, de dégradation du bien suite à la location et qui vous protège juridiquement en cas de litige avec votre locataire.

Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.