Négocier son prêt immobilier

Le projet immobilier se concrétise, il ne manque que son financement ? Mais comment s’y prendre pour négocier un crédit et dans quelle mesure le faire ?

Rassurons-nous, ces questions sont normales. Il existe des experts du crédit dont c’est la profession. Ils sont présents pour aider et donner toutes les chances à un dossier client afin de négocier au mieux un prêt immobilier.

Rendre son profil attractif pour obtenir un prêt avantageux

Négocier une baisse des tarifs auprès d’une banque est le fruit d’un long travail de valorisation de votre situation personnelle et professionnelle. Chaque banque a ses critères et toutes ne sont pas attirées par les mêmes profils d’emprunteurs.

Demander un crédit, c’est comme postuler à un entretien d’embauche ! Il vaut mieux se présenter sous son meilleur jour avec le meilleur CV.

Pour cela, il faut mettre en valeur votre dossier afin de sécuriser la banque. Cela passe par l’étude de votre profil (statut, composition de votre foyer, profession et ancienneté, épargne, charges existantes, capacité de remboursement).

Il faut également considérer votre patrimoine immobilier, si vous en avez un. Effectivement, avoir des économies est toujours un atout.

Autre élément important de votre dossier : le reste à vivre ! Il est calculé en fonction des revenus et charges du ménage mais également de la composition du foyer. Un couple avec enfants aura besoin d’un reste à vivre plus important qu’une personne seule.

Autre élément majeur pour favoriser l’obtention de votre prêt immobilier : l’apport personnel. Il est devenu quasi obligatoire. Très rares sont les établissements financiers qui accorderont un prêt sans apport personnel. Un apport d’environ 10% du montant total de votre projet est à prendre en compte. Cependant, un apport supplémentaire peut inciter les prêteurs à offrir des conditions plus avantageuses.

Peaufiner son dossier bancaire pour négocier son crédit

Le secret pour négocier est d’abord de travailler votre dossier pour qu’il soit attractif et de confiance pour une banque.

Vous l’aurez compris, plus un dossier est sécurisant et plus les banques seront à même d’accorder de meilleures conditions.

Ce dossier doit être présenté de manière soignée et organisée. Un certain nombre de d’éléments devrons être fournis.

Les principales informations portent sur :

  1. Votre identité et votre domicile actuel (CNI, passeport, livret de famille, etc., quittance EDF ou autre justificatif de domicile)
  2. Vos revenus (contrats de travail, derniers bulletins de salaires, avis d’imposition, revenus fonciers),
  3. Votre situation bancaire (derniers relevés de comptes -courants et épargne- les tableaux d’amortissement de vos crédits en cours)
  4. Votre projet (compromis de vente, devis de travaux, etc.).

Bon à savoir :

Taux d’endettement : il est calculé en fonctions des revenus et charges du foyer. Il est rare qu’une banque accorde un crédit lorsque le taux d’endettement dépasse 35%.

Gestion des comptes : une bonne gestion donnera toujours une bonne image du candidat au crédit immobilier. Cette image peut être ternie par des incidents de paiement, des frais de rejet, des crédits à la consommation en excès, des paris en ligne, etc.

Mettre en concurrence les banques pour négocier efficacement

Si vous recherchez un crédit, il est probable que vous vous tourniez vers votre banque de référence. C’est une démarche logique et souvent efficace. Votre banquier vous connaît et sera souvent de bon conseil.

Cependant, si vous décidez de faire jouer la concurrence et d’essayer d’obtenir une offre plus avantageuse, il est parfois nécessaire de comparer les différentes offres. Vous avez alors la possibilité de « faire le tour des banques », pour défendre votre dossier et comparer les différentes propositions, ou confier votre dossier à un courtier qui vous représentera auprès des différents établissements de crédit et vous conseillera sur l’offre la mieux adaptée à votre profil.

Sur quels éléments porte la négociation bancaire ?

Contrairement à l’idée qui vient instantanément, la négociation ne concerne pas uniquement le taux d’emprunt. Les modalités de crédit et les frais annexes doivent aussi être abordés dans les échanges avec votre banque en vue d’obtenir des tarifs plus avantageux.

Le taux d’emprunt ou TAEG (taux annuel effectif global)

Chaque banque a sa propre grille de taux déjà préfixés. En fonction de votre profil et de votre dossier, la banque déterminera le taux d’emprunt qu’elle pourra vous accorder. Les taux sont encadrés et ne peuvent dépasser un plafond fixé trimestriellement par la Banque de France, le taux d’usure (taux maximum légal autorisé, il est fixé trimestriellement par la Banque de France).

Vous pourrez opter :

  • Pour un prêt avec un taux d’intérêts fixe (taux fixé en début de contrat qui reste identique pendant toute la durée du prêt),
  • Ou un prêt avec un taux d’intérêts variable ou révisable (indexé et donc évoluant selon un indice), la durée d’emprunt reste fixe, le taux pouvant fluctuer chaque année, les mensualités baissent ou augmentent en fonction des périodes.

Vous aurez un peu de marge de manœuvre pour faire baisser le TAEG :

  • En jouant sur la durée du prêt  : privilégier dans la mesure du possible une durée de remboursement sur 15 ans plutôt que 20 fera baisser le taux… mais alourdira vos mensualités au risque de ne pas pouvoir rembourser,
  • Optimiser l’assurance emprunteur (voir ci-dessous),
  • Choisir une garantie adaptée.

L’assurance emprunteur

Pour chaque prêt immobilier, une assurance emprunteur est obligatoire (elle est calculée sur le montant du prêt et rentre dans le calcul du TAEG). Elle est variable suivant l’âge de l’emprunteur et le risque lié au CRD (capital restant dû).

Les principales garanties retenues sont :

  • L’incapacité totale temporaire (ITT)
  • L’invalidité IPT (Incapacité permanente totale) ou IPP (Incapacité permanente partielle)
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • La garantie Décès.

La souscription de l’assurance emprunteur est proposée par l’organisme de crédit mais il est possible de souscrire une assurance équivalente auprès d’un autre assureur (délégation d’assurance). Les possibilités de contrat d’assurance sont donc nombreuses. Vous devrez remplir, à minima, un questionnaire de santé (en fonction des antécédents médicaux ou du risque pris, des examens complémentaires, des comptes rendus opératoires ou autres pourront vous être demandés).

Les modalités du crédit immobilier

A côté du taux, les conditions du prêt peuvent aussi être négociées. Les négociations vont dépendre de votre projet : comptez-vous habiter votre bien sur le moyen terme, le louer ? N’allez-vous le garder que peu de temps ? Quels sont vos projets d’évolution professionnelle ?

Comment savoir quelles conditions de prêt privilégier dans la négociation ? Que peuvent concrètement vous apporter ces négociations ?

Le mieux est de vous tourner vers des professionnels pour répondre à ces questions. Ils pourront analyser vos possibilités de parcours et vos volontés pour tirer au mieux profit de la négociation.

Les frais de garanties

Quant aux frais de garantie, différentes formules peuvent être proposées. Les principales garanties sont :

  • L’hypothèque (acte juridique subordonné à des conditions de forme et établi par un acte authentique notarié) est peu utilisée,
  • Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est moins onéreux que l’hypothèque. Cette garantie ne peut s’utiliser que pour des biens déjà existants,
  • La caution d’une société de caution mutuelle qui remplace avantageusement l’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers du point de vue du coût. L’avantage tient particulièrement à sa simplicité formelle ainsi qu’à son faible coût.

Ces garanties protègent la banque au cas où l’emprunteur ne pourrait plus rembourser ses échéances. Notons que ces frais sont différents de l’assurance emprunteur (voir plus haut).

Les frais de notaire ou droits de mutation

Les coûts notariaux habituellement appelés frais de notaires comprennent surtout des taxes (droits de mutation en particulier qui représentent environ 5,8 % du prix de vente). Ils sont évalués à :

  • 6 à 8 % du prix de vente pour l’immobilier ancien
  • 2 à 3 % pour l’immobilier neuf.

Bon à savoir :

Les frais de notaire sont moins chers pour l’achat d’immobilier neuf que dans l’ancien (frais réduits d’un tiers).

L’intervention d’Edens Conseil pour convaincre une banque

Nos courtiers spécialisés en immobilier sauront vous accompagner pour constituer votre dossier. Ensemble, nous allons trier et hiérarchiser l’information afin de créer un “CV” qui vous ressemble en faisant ressortir les atouts qui pourront mettre votre dossier en valeur, mettre en concurrence les offres de prêts et négocier pour vous les meilleures conditions.

Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.